住宅ローン控除の注意点
住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン控除）とは、居住者が住宅ローン等を利用してマイホームの新築等をし、平成25年12月31日までに居住の用に供した場合で一定の要件を満たす場合に、その住宅ローン等の年末残高を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。平成21年度の税制改正で控除額の拡大などが図られ、例えば一定の長期優良住宅*の新築等をして平成23年までに居住した場合には、年間で最高60万円の控除が10年間（合計控除額600万円）受けられるようになっています。
今回は、この住宅ローン控除について特に注意すべき点をご紹介させて頂きます。
*一定の長期優良住宅とは「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」で、長期にわたり良好な状態で使用できる長期優良住宅の認定制度に適合した住宅の事です。
１．住宅ローンの設定に当たっての留意点
（返済期間）
Ｑ） 私は現在53歳です。定年となる60歳までに借入金を返済する予定で、借入金の返済期間を7年としましたが、住宅ローン控除の適用がありますか？
Ａ） 住宅ローン控除の適用を受けるためには、10年以上にわたって分割返済する契約になっている一定の借入金等であることが必要です。したがって、返済期間が7年の場合には、住宅ローン控除の適用はありません。
ポイント
ここでの返済期間とは、債務を負っている期間ではなく、「第１回目の返済から最終返済まで」のことで、据置期間は含まないため注意が必要です。
２．繰り上げ返済に当たっての留意点
（土地のローンのみが残る場合）
Ｑ） 土地と建物を借入金で取得し、住宅ローン控除を受けています。この度、建物にかかる住宅ローンについては自己資金で完済しました。この場合、引き続き住宅ローン控除を受けることができますか？
Ａ） 残っている借入金は土地を取得するためだけのものですから、住宅ローン控除は受けられません。
ポイント
繰り上げ返済等する場合には、住宅ローン控除の適用を引き続き受けるために、家屋の住宅ローンを完済しないように注意が必要です。
（一部繰り上げ返済）
Ｑ） 一部繰り上げ返済により返済期間を20年から8年に短縮しました。この場合、引き続き住宅ローン控除は受けることができますか？
Ａ） 返済期間が10年未満となるため、住宅ローン控除は受けられなくなります。
ポイント
住宅ローン控除を受けるための借入金の要件は、「10年以上にわたり分割返済する契約になっている一定の借入金等」です。ご質問のように、返済期間が20年となっている借入金を一部繰り上げ返済することにより、変更前の契約で定められていた第一回の返済日から変更後の最終返済日までの期間を8年に短縮してしまうと、返済期間に関する要件を満たさなくなるため、その後の控除は受けられなくなります。
繰り上げ返済を検討する場合には、繰り上げ返済後も変更前の契約で定められていた第一回の返済日から変更後の最終返済日までの期間が10年以上となるようにする必要があります。
３．土地を先行取得した場合
Ｑ） 今年土地を借入金で購入しました。１年後には自宅を新築して入居する予定です。
今年から住宅ローン控除を受けることができますか？
Ａ） 今年は土地を購入しただけなので、住宅ローン控除の適用を受けることはできません。
ポイント
土地購入のための借入金が住宅ローン控除の対象となるためには、次に掲げるいずれかに該当する必要があります。
(1)新築工事の着工の日後に受領した借入金により、その家屋の敷地を購入した場合
(2)敷地の購入の日後一定期間の建築条件付きでその家屋の敷地を購入した場合
(3)敷地の分譲契約締結日以降３月以内の建築条件付きでその家屋の敷地を購入した場合
(4)家屋の新築の日前２年以内にその家屋の敷地を購入した場合
(5)家屋とその家屋の敷地を一括して購入した場合
本件は上記(4)に該当するため、住宅ローン控除の対象とはなりますが、実際に控除を受けるためには「家屋を居住の用に供し年末まで居住すること」という要件を満たす必要があります。したがって実際に控除を受けられるのは、自宅を新築し入居した年からとなります。
