家屋と名義が異なる土地のみの譲渡における「居住用財産の特別控除」の適用
居住用家屋と名義が異なる家屋の敷地のみを譲渡した場合においても、家屋取壊しの場合の要件を満たせば居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用を受けられることが明らかとなりました。髙松国税局は平成22年6月29日付けで、措置法通達35-2《居住用土地等のみの譲渡》の要件に該当すれば、同通達35-4《居住用家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合の特別控除の取扱い》における(1)の要件も満たすものとして取り扱われるとの事前照会を容認しています。
「居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例」は居住用家屋の譲渡を核としており、居住用家屋の敷地である土地等は、災害により居住用家屋が滅失した場合を除き、居住用家屋とともに譲渡した場合でなければ特例の対象とならないものとされています。
しかし現実の不動産取引においては、買主からの注文により売主が家屋を取り壊し、土地だけを譲渡するケースも多く見られます。国税庁は通達で、土地等の譲渡が次に掲げる要件を満たすときは、その土地等の譲渡は、家屋をその敷地の用に供している土地と共に譲渡した場合に準ずるものとして特別控除の適用を認めています。
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居住用土地等のみの譲渡（措通35-2） (1) 当該土地等の譲渡に関する契約が、その家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、その家屋を居住の用に供されなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものであること。 (2) その家屋を取り壊した後譲渡に関する契約を締結した日まで、貸付けその他の用に供していない当該土地等の譲渡であること。 |
今回の事前照会のケースは、家屋と土地の所有者が異なっており、妻名義の家屋を取り壊して土地等のみを譲渡した夫に居住用財産の特別控除の適用ができるかどうかを確認したものでした（上記、措通35-2の要件は全て満たしていました）。
居住用家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合の特別控除の取扱いについては、別途通達があり、次の要件を全て満たす場合に限り特別控除が適用できることとされています。
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居住用家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合の特別控除の取扱い（措通35-4） (1) その家屋とともにその敷地の用に供されている土地等の譲渡があったこと。 (2) その家屋の所有者とその土地等の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること。 (3) その土地等の所有者は、その家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に供していること。 |
今回のケースは上記(2)(3)の要件は満たしていましたが、この通達は(1)で「家屋とともにその敷地である土地等を譲渡したこと」を要件に掲げています。そのため、前述の措通35-2《居住用土地等のみの譲渡》との取扱いの整合性を照会していました。
この照会に対して高松国税局は、平成22年6月29日付けで、措通35-2の要件に該当する場合は措通35-4(1)の要件も満たすものとして取り扱うとの照会内容に、「差し支えない」と回答しました。
