空家となった居住用家屋の取り壊しにより生じた損失の取扱い
家屋が空家になったため、建物を取り壊して賃貸用アパートの建設や、更地での売却などを検討することがあるかと思います。その場合の取壊費用や取り壊しで生じた資産損失について、税務上の取扱いを紹介させて頂きます。
ケース１）賃貸用固定資産を新築するために自己の居住用家屋を取り壊した場合
不動産所得の基因となっている建物を取り壊した場合には、その建物の取壊費用や取り壊しにより生じた資産損失は、不動産所得の金額の計算上、取り壊し時の必要経費に算入することができます（不動産の貸付けが事業的規模で行われていない場合には、算入できる金額はその年分の不動産所得の金額が限度となります）。
しかし、アパートや賃貸駐車場などの新築を目的として自己の居住用家屋を取り壊した場合には、その取り壊しはいわゆる生活用資産の処分に当たります。そのため、たとえ今後の不動産所得を得るためのものであっても、その取り壊しにより生じた損失は家事上の経費及びこれに関連する経費として取り扱われることになります。
したがってこの場合には、建物の取壊費用や取り壊しで生じた資産損失は、不動産所得の金額の計算上必要経費とすることができません。新築した賃貸用固定資産の取得価額に含めることもできないため、注意が必要です。また、災害、盗難、横領により生じた損失ではないため、雑損控除の適用も受けられません。
ケース２）土地等のみを譲渡するために居住用家屋を取り壊した場合
土地等の譲渡に際しその土地等の上にある建物等を取り壊した場合は、その取り壊しがその譲渡のために行われたものであることが明らかであるときは、譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用として控除することができます。
これは取り壊しにより、その土地等の価値の増加が見込まれるためです。
ただし、更地の方が売却に有利だからとあらかじめ建物を取り壊していた場合には、任意の取り壊しということになり、譲渡費用には該当しなくなります。
「譲渡のために直接要した費用」であるかどうかがポイントとなるため、譲渡契約書に取り壊しを条件として記載するなど、その取り壊しが譲渡のために行われたものであることを明らかにしておくことが大切です。
